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　こんにちは、不動産や建築の専門用語って本当にわかりづらいですよね。このＢＬＯＧではお客様の隣で一緒に見ているネコちゃんにもわかる位やさしく解説してみたいとおもいます。

今回は「既存不適格建築物」についてです。

「不適格？そんな怪しい物件買って大丈夫なの？」

初めて聞いた方はそう思うかも知れません。

　既存不適格建築物とは、建物の建築時には法律や規定に適合していたが、その後の法改正により改正後の法律や規定に適合していない状態の建築物をいいます。そのまま使う分には問題はありませんが、一定規模以上の建て替えや増改築をする場合は改正後の法律に合わせなければなりません。特に問題になるのが、都市計画道路等で敷地の一部が買収されたり、指定容積率が変更になったりして、建て替える時に面積が少なくなってしまう場合です。

　例えば、容積率100％が使える200㎡の敷地に200㎡の建物が建っていた時に、前面道路が都市計画道路の拡幅事業により50㎡買収されたとします。すると残りの敷地は150㎡ですので、将来建て替えを行う時は150㎡の建物しか建てられません。

　特にマンションの場合は要注意です。容積率に大きく余裕がある物件だと、余った面積を売却して建て替えの工事代金を捻出することも可能なケースもありますが、既存不適格建築物のように逆の場合だと、工事代金を全額出費させられた上、さらに建て替え後の自分の専有部分の持ち分面積が少なくなってしまうという最悪のケースも想定されます。

　一般的に既存不適格建築物の所有者は、建物を少しでも長持ちさせようとこまめに修繕をしながら大切に使っていこうとする傾向があります。住宅診断や不動産調査の仕事をしていてこれまで私が見た物件の中には、通常ならボロボロであるはずの相当古い建物が、新築とそんなに変わらないくらいピカピカにきれいな状態で維持されていた建物もあります。

　ですから既存不適格建築物が良い、悪いについてのコメントはしませんが、最低限の知識は持っておいた方がいいと思い今回記載してみました。